2020年3月，甲持案涉房屋的商品房买卖合同（载明购房人为乙）、契税完税凭证（载明缴款人为乙）、2号民事判决、4号执行裁定书和5号协助执行通知书、不动产登记资料查询结果证明及1号登记证明、丙公司出具的房屋产权交易确认申请书及授权委托书等相关房产登记材料，向登记机构申请办理转移登记手续。登记机构工作人员经审查，以商品房买卖合同和契税完税凭证信息与申请人不一致等为由，将申请材料退回，并当场出具了不予受理告知书。甲不服，诉至一审法院。

　　其一，关于完税凭证信息与不动产登记申请人不一致，能否不予受理的问题。该问题实质是不动产登记受理标准的认定，受理是不动产登记程序的关键环节，直接关系到登记申请能否进入登记程序，涉及申请人的切身利益。对此，《条例》《细则》等对不动产登记受理环节的查验内容与要求、不予受理情形等作出了明确规定，对于符合申请登记事项在本不动产登记机构的登记职责范围内，申请材料齐全、符合法定形式，申请人与依法应提交的申请材料记载的主体一致，申请登记的不动产权利与登记原因材料记载的不动产权利一致且申请内容与询问记录不冲突等条件的，应当予以受理。而对于申请登记的事项与权属来源等登记原因材料以及其他有关材料所证明的内容是否一致，完税结果材料、生效法律文书等申请材料和申请事项内容是否一致等审查，属于登记审核环节内容。本案中，2号民事判决已认定案涉商品房买卖合同为借名买房性质，登记机构也依区法院嘱托办理了案涉房屋预告登记权利人变更，案涉房屋销售合同、完税凭证的证明力已由2号民事判决所覆盖，信息不一致原由已得到相互印证，因此，“商品房买卖合同、契税完税凭证信息与申请人不一致”并非本案不予受理登记的依据。对于在受理中发现税票纳税人信息不一致问题，登记人员可通过询问解除初步疑虑后转入审核环节进一步审查，若完税凭证存在问题则应交由税务部门提出处理意见，已实现信息共享的也可根据共享的信息予以核实。案涉房屋所在地区于2018年已开始实行交易、登记、税收业务“一窗受理、并联办理”，若登记机构以完税凭证信息不一致为由不予受理，则会导致即使当事人所申请登记需要补缴契税，也无法进入缴税程序。因此，完税凭证信息不一致的，不能直接作为不予受理的法定理由。

　　其二，关于预告登记转本登记的申请要件问题。本案中涉及的另一个问题是，在已经办理预告登记的情况下，“预转本”的转移登记中申请要件能否简化。从客观、规范的角度来看，对于预告登记中已收取和审查过的材料，在转本登记中没有必要也不应重复收取和审查。在新建设商品房“预转本”的转移登记中，在有关材料内容未发生变化的情况下，一般仅收取当事人双方身份证明材料和涉税证明即可。目前，多数地区从便民利企的角度，不断优化“预转本”程序，探索提出了线上办理、预告登记中一并申请自动办理、备案即预告等做法并将之制度化，大大方便了群众。本案中，登记机构已经根据生效司法判决为甲办理了预告登记，在“预转本”的转移登记中仍要求提供并审查售房合同，显然不妥。

　　本案二审法院经审理认为，甲申请办理案涉房屋登记时提交了申请书、身份证明、民事判决书、完税凭证、丙公司申请书及授权委托书等材料，符合登记受理的形式要件，登记机构应予受理并进一步依法审查是否符合登记条件；至于甲提交的证明材料能否证实其符合取得案涉房屋所有权的条件，属于审核环节实体审查范畴；登记机构在受理环节直接作出不予受理告知书，不符合登记程序原则要求。随后，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

　　本案启示，一是登记机构要准确理解和适用有关法律政策，最大限度便民利民。二是要关注新形势、应对新挑战。随着登记流程的优化和办理时限的压缩，部分地区实现即时办结、“受理即审核、审核即登簿”、人工智能快捷审核等，传统意义上的受理、审核、登簿等登记环节，尤其是受理与审核已充分融合、难以区分，在此情形下如何规范出具不予受理告知书、不予登记告知书、不动产登记补充材料通知书等文书，从而避免不必要的纠纷，已成为登记机构面临的新考验。