地方咨询，商品房规划核实面积中计算容积率的建筑面积（简称计容面积，下同）与房产测量面积不一致，有的相差甚多，不动产登记的面积是否要审查，以何为准。有的不动产登记机构要求两者必须一致，并逐一核对图件，也有的如江苏省、福州市出台地方性规范统一两者计算规则。笔者认为不同面积的计算标准不同，应用范围也不同，不应混淆。

一、计容面积与房屋产权面积的规范属性不同

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，要提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料申请办理建设工程规划许可证。符合控制性详细规划和规划条件的，核发建设工程规划许可证。建设单位应当按照规划条件进行建设，自然资源主管部门按照规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

《民法典》规定，因合法建造的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。建设单位必须按照规划条件要求合法建造建筑物并竣工验收合格后，方可原始取得建筑物的所有权。建设单位对建筑物的所有权是依法律规定直接取得的，无需申请或登记即可发生物权取得的效力，不属于以买卖等法律行为取得建筑物所有权的情形。区别与典型的以意思表示为核心要素的法律行为，如签订合同行为，双方有个一起约定某个要求令其发生法律效力的意思表示。事实行为不以意思表示为要素，属于无关乎心理状态的行为，又叫非表示行为。只要合法建造成就的事实产生了，法律即认为此时房屋所有权已经产生并发生取得效力，建造者是否存在要取得房屋所有权的心理状态不在法律考虑范围，所以也叫原始取得，即基于法律的规定直接取得。

此时的不动产登记只有宣示不动产权属的作用，不以登记作为取得建筑物所有权的要件，不是赋权登记，而是宣示登记。建筑物首次登记时要求提交建筑物符合规划的材料，是为了保证建筑物建造行为具有合法性，主要是按照容积率、绿化率等出让合同和规划许可确定的规划条件进行建设，因此竣工验收前必须通过核实规划条件来确定建筑物是否合法建造。自然资源主管部门要按照规划条件、已公示的建设工程设计方案的总平面图进行规划核实，规划测绘针对建筑单层面积及总体面积计算，主要用来计算容积率，是从城市整体规划的层面考虑，容积率关系着一个小区的品质和居民的利益，不用考虑分摊和每户室的面积。房产面积测绘主要针对建筑划分空间计算，用于房屋产权登记，由于房屋的高价值性，精确的面积测算、合理的分摊可以保证每户室的公平、公正，关系着每个住户合法权属利益，不需要考虑容积率问题。

二、计容面积和房屋产权面积的计算标准不同

建筑总面积等规划条件属于强行性指标，规划主管部门应当在规划条件核实时进行核对，只要符合规划指标并出具规划条件核实意见书即可认定符合规划。但由于规划条件核实依据的规划面积计算规范与用于房屋面积测量和登记的标准《房产测量规范》不一致，会出现计容面积小于初始登记面积的情形，其根源是国家采用两套不同的测量规范。规划审批计算建筑面积执行的是国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》，主要是为工程建筑造价、计算建筑房屋工程量、单位工程预算造价提供依据。房产测绘中计算房屋建筑面积是依据另一国家标准《房产测量规范》。

计容面积数据主要是在竣工综合验收阶段由专业的工程测量机构，运用GPS、全站仪等仪器，在房屋外墙的角点进行的测量工作。此阶段面积测算主要是核实建筑物是否按照规划核定的设计位置进行施工建设、以及实际的房屋建筑面积与规划许可证上的面积是否一致，出具有规划核实认可书及附属的测量报告。因为建筑物外立面装饰已经完毕，测量的外墙边长数据因为条件所限，可能包括外墙保温和装饰材料，其他依据同预售办理阶段。

房屋产权登记面积是在竣工综合验收完毕后，由房屋测绘机构，运用全站仪、测距仪、皮尺等测绘工具，依据预测图纸，实地进行的全面、细致的房屋面积测算工作。涉及到每间每户，更为细致、精确，外墙面积不涉及装饰和保温墙。

三、应当统一计算标准或者明确执行标准

前已述及，计容面积与产权面积测量无论是在规范目的还是在计算面积标准方面都不相同，存在面积差异是很正常的。从登记实务上看，应当桥归桥、路归路，各自按照自身职能和规范进行管理和登记。登记人员只需依据规划条件核实意见书判断该建筑物是符合规划建设的即可，无需考虑其上记载的计容面积与实际测量和登记面积存在的差异。竣工的商品房开发项目经核实符合规划条件的，在规划主管部门出具《建设工程规划条件核实意见书》后，按照《房产测量规范》和其它关于房产测量的有关规定，对房产测绘成果进行审核，确定房屋初始登记建筑面积。对于按照建筑容积率计算规则，不计入容积率计算范围的建筑面积，在办理房屋初始登记时，依照《房产测量规范》应予以计算建筑面积的，房屋登记机构要列入房屋初始登记建筑面积范围。

对于计容面积与产权登记面积的差异，住建部门的态度一直比较明确。住建部《房屋登记簿管理试行办法》明确建筑面积记载按照《房产测量规范》测量的房屋建筑面积，分别注明房屋专有部分建筑面积和分摊的共有部分建筑面积。福建省住建厅在《关于商品房预售建筑面积和初始登记建筑面积有关问题的复函》《关于商品房初始登记建筑面积问题的复函》等多个复函中明确，商品房初始登记时，登记机构应当按照《房产测量规范》和其它关于房产测量的有关规定，对房产测绘成果进行审核确定房屋初始登记建筑面积。自然资源部《不动产登记簿填写说明》对此有所改动，建筑面积按照《房产测量规范》等技术规定测量的房屋建筑面积填写，区分所有建筑物的建筑面积包括专有建筑面积和分摊建筑面积。多了一个等，容易给人误解，建议予以明确，建筑物的建筑面积按照《房产测量规范》测量的房屋建筑面积填写。对于构筑物，由于不满足可使用可进入的使用功能，按照建筑物登记其建筑面积既不符合标准，也没有意义。

因此，规划计容面积与产权登记面积的差异是正常的，只要规划核实通过，不动产登记机构对调查成果进行审核，重点审核地籍调查的程序是否规范、成果是否完整、权利范围是否交叉重叠等，并予以确权登记，无需考虑计容面积的大小。